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深圳二手商品房月度成交刷新近10年歷史新低

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深圳二手商品房月度成交刷新近10年歷史新低

  2021年2月8日,深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制,并首次發布深圳3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。
 
  原本計劃在2021年2月初簽定購房合同的齊女士,因為突入起來的參考價政策導致貸款首付比例變高,因暫時籌不到錢放棄了認購。2022年2月,齊女士告訴記者,原本自己看好的位于保稅區68平的同戶型房源,現在業主的掛牌價比去年初自己看好的價格還要便宜20萬。
 
  同齊女士一樣受二手房指導價機制影響的民眾不在少數,截至2022年2月8日,該政策已經實行滿一年,而這一年,政策帶來的實際影響明顯超過市場預期。曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿舍,掛牌單價甚至從最高時的15萬跌回如今的8萬左右。
 
  月度成交刷新近10年歷史新低
 
  近日,深圳住建局最新發布的數據顯示,2022年1月,深圳市二手商品房成交23.05萬平方米(2019套),同比下降64.38%;其中,二手商品住宅成交為14.73萬平方米(1557套),同比大跌75.04%,不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。
 
  這意味著,深圳二手商品住宅的月度成交,已經低于2021年10月的1605套年度低點,再次刷新近十年的歷史新低。
 
  實際上自2021年二手房指導價格出臺后,深圳二手房成交量便全線下跌。數據顯示,自2021年4月開始,深圳二手房成交量連續7個月下跌,至11月成交量略微回暖,但也只有2118套成交,僅為過去成交量最高月份的十分之一,12月繼續下跌至2076套。
 
  從去年全年來看,2021年上半年,深圳二手商品住宅的交易量,和2020年上半年相比,下降幅度35%,創下了三年來的最低。2021年全年,深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套,同2020年相比,下降幅度高達57.3%。這個數字,是從2007年以來,最近15年的最低。
 
  二手房價已連跌8個月
 
  深圳的二手房市場,成交量繃不住的同時,二手商品住宅的價格,也處在陰跌狀態。據國家統計局信息,2021年,深圳二手房價跌幅0.4%,為一線城市中跌幅最大,且已連跌了8個月。
 
  據樂有家門店成交數據顯示,自2·8新政出臺后,深圳二手住宅成交均價環比一改以往上漲態勢,轉而出現下跌,3月份下滑幅度最大,4月份有小幅反彈,5月份漲幅下調。
 
  成交低迷,深圳的部分業主逐漸扛不住了。“深圳二手房自指導價后進入了市場調整期,這期間隨著買賣雙方心理預期的不斷變化,加之內外部因素的影響,雙方博弈之下的結果就是二手房賣家往往是做出退讓的那個。”熟悉深圳市場的中介小林告訴記者,自去年二手房指導價出臺以來,因為銀行貸款等問題買家更愿意選擇價格接近指導價的房源,那么部分急于出手的賣家便掛出了低于市場價的報價。
 
  深圳百花片區的一位經紀人曾告訴記者,他們門店目前給客戶推薦的都是降價幅度比較高的房源,降幅較最高點低2、300百萬的也有。

 
 
  學區房價格松動
 
  百花片區應該是稱得上深圳最為著名的學區,這里被百花小學、深圳實驗學校等“名校”環繞,是深圳家長們最追捧的片區。盡管片區內的房子樓齡大多超過20年,但二手房指導價出臺之前,百花曾一次次刷新深圳學區房成交榜。
 
  只是指導價政策落地一年后,加之“雙減”、大學區政策等教育措施的不斷完善,百花再不復昔日輝煌,甚至網傳去年半年內百花的成交驚現個位數。
 
  比如片區內建設于上世紀80年代的長城花園,目前82.15㎡的戶型在市場掛牌價多在1150萬,折算每平方米13.9萬,接近10萬/平指導價。而曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿舍,掛牌單價從15萬跌回如今8萬不到。曾爆出以30萬+成交的國城花園,在去年6月一套127.82平法拍房以2206萬成交,折合單價17.26萬/平,同比去年2月份同戶型成交價,降了662萬。
 
  除百花片區外,深圳不少學區房這一年都出現了價格松動的現象。比如去年8月,擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區法拍房,以低于市場價400萬的掛牌價慘遭流拍;9月,南山頂級學位房瑞鏵苑以低于最新成交價300萬的價格成交。
 
  6成二手房接近指導價賣掉
 
  據樂有家研究中心數據顯示,自2021年7月以來,深圳二手住宅成交價與參考價偏差比在10%以下的房源成交占比上升明顯。到了11月,偏離指導價10%以內的房源成交占比已高達56%,相當于每賣出10套房源,就有近6套房源是接近指導價成交的。
 
  分片區來看,據深圳中原研究中心數據,2021年龍崗區是深圳各區二手成交量最高的小區。除了體量大之外,還有一個重要的原因,龍崗區價格相對較低,受參考價的影響較小。目前,龍崗龍珠花園、麗湖花園、可園、盛龍華園、國展苑等樓盤部分房源的掛牌價都在指導價上下10%左右。
 
  另據中原數據顯示,2021年分片區成交Top10的小區中,羅湖區掛牌價格在指導價上下10%左右的房源數量是最多的,高達108套,其中包括城市天地廣場、百仕達花園、鵬興花園、聯城美園、長豐苑。
 
  對于這樣的變化,業內人士認為,經過了一年的洗禮,目前的深圳各區域和樓盤的價格基本可以代表它們背后的真實價格,只有真正高價值區域和樓盤才能長期保持價格的穩定和上行的趨勢。
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